Generelt om andelsboliger


Vi har samlet en række svar på de mest almindelige spørgsmål, som vi bliver mødt med omkring andelsboliger - Samt om det at købe en projektandelsbolig.

Andelsbolig

SPØRGSMÅL & SVAR

Andelsbolig

Hvad er en andelsbolig?


En andelsboligforening er et fællesskab, der ejer og driver en bestemt ejendom, hvor andelshaverne af andelsforeningen bor.

 

Når du køber en andelsbolig, køber du ikke selve boligen, men derimod en andel i andelsboligforeningen, som giver brugsret til en bestemt bolig. Som andelshaver og medlem af andelsforeningen deltager du i et formuefællesskab med de øvrige andelshavere og sammen fastsætter I retningslinjerne for fællesskabet via andelsforeningens vedtægter.


Når du køber en andelsbolig, modtager du som bevis for medlemsskabet et andelsbevis. Andelsbeviset svarer til et skøde på en alm. ejerbolig.


Hvert år afholder andelsforeningen en generalforsamling, hvor andelshaverne i fælleskab beslutter nye tiltag eller ændringer i vedtægterne. I det daglig varetages foreningens interesser af en bestyrelse, der hvert år bliver valgt blandt medlemmerne i foreningen.


Reglerne om andelsboliger er reguleret i Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Andelsboligloven).

Hvad er indskud og andelskrone?


Indskud er det beløb, som en andelshaver oprindeligt har indskudt i andelsforeningen for sin andel ved foreningens stiftelse. Indskuddets forholdsmæssige andel af de samlede indskud afgør fordelingstallet for andelen. Fordelingstallet bruges til at fastsætte boligens forholdsmæssige andel af formue og udgifter i foreningen fremadrettet. En andelsbolig kan dog godt have to forskellige fordelingstal for hhv. andel i formuen og andel af udgifterne.


Når andelsforeningens nettoformue stiger eller falder, f.eks. hvis værdien på ejendommen stiger, foreningen optager nye lån eller afdrager på eksisterende, sker der en ændring i foreningens nettoformue. Når foreningens nettoformue sammenholdes med de oprindelige indskud fremkommer andelskronen. Andelskronen opgøres hvert år i foreningens årsregnskab.


Andelskronen bruges til at fastsætte værdien på de enkelte andele i foreningen og dermed salgsprisen for andelsboligen. Er andelskronen eksempelvis 2, betyder det, at det oprindelig indskud (og dermed værdien af andelen), nu er 2 gange det oprindelige indskud.


En andelsbolig må ved lov ikke sælges for et større beløb end værdien af andelsbeviset tillagt forbedringer. Dette kaldes for maksimalprisen. Man må derimod godt sælge sin andel for en lavere pris end maksimalprisen.

Hvad er boligafgift?


Hver måned betaler du som andelshaver en husleje til andelsforeningen. Den kaldes for boligafgift eller boligydelse. Boligafgiften dækker blandt andet andelsforeningens udgifter til: ydelser på andelsboligforeningens lån; vedligeholdelse og renholdelse; ejendomsskatter; renovation; forsikring; administration og revisor.

Kan man låne til køb af en andelsbolig?


Du kan sagtens låne penge i en bank eller kreditforening til indskuddet på en andelsbolig med sikkerhed i andelsbeviset. De fleste banker og kreditforeninger tilbyder lån til andelsboliger med en løbetid på op til 30 år.


Afhængigt af din økonomi kan lånerente og vilkår variere en del. Der er et lovkrav om, at udbetalingen minimum skal udgøre 5% af indskuddet. Erfaringsmæssigt vil de fleste andelskøbere dog blive stillet med et krav om en større udbetaling end 5%..

Hvad betyder teknisk andelsværdi?


Den tekniske andelsværdig eller tekniske kontantpris er udtryk for andelsværdien på en andelsbolig tillagt den forholdsmæssige andel af foreningens samlede gæld.


Den tekniske andelsværdi svarer til kontantprisen på en alm. ejerbolig. Formålet med den tekniske andelsværdi er at kunne sammenligne prisen på en andelsbolig med en tilsvarende ejerbolig.


Når du skal låne til køb af en andelsbolig, tager banken eller kreditforeningen udgangspunkt i den tekniske andelsværdi, når de skal bedømme, om du har råd til at købe andelen.


I mange andelsboligforeninger findes der ud over boligerne også et fælles beboerhuse eller andre fælles faciliteter. I udregningen af den tekniske andelsværdi indgår den forholdsmæssige værdi af et fælles beboerhus eller andre fælles faciliteter også. Man skal derfor være opmærksom på dette forhold, når man sammenligner en andelsboligs tekniske andelsværdi med prisen for en tilsvarende ejerbolig.

Er der fradragsret for renter på andelsforeningens lån?


Det er ikke muligt for andelshaverne i en andelsforening at fradrage renterne på andelsforeningens lån i de personlige selvangivelser. Du har kun fradragsret for renter på dit personlige andelsboliglån.

Hæfter man personligt for andelsforeningens lån?


Det mest almindelige er, at en andelshaver kun hæfter med sit indskud. Dette kaldes for ”pro rata” hæftelse.


Der er dog andelsforeninger, hvor andelshaverne hæfter både personligt og solidarisk for hele eller dele af andelsforeningens gæld. Så man skal være opmærksom på dette forhold, når man køber en andelsbolig. Det skal fremgå af vedtægterne, hvilken form for hæftelse, der er gældende i andelsforeningen.

Betaler man ejendomsværdiskat på en andelsbolig?


Andelsboliger er fritaget for ejendomsværdiskat. Du bliver således ikke pålagt ejendomsværdiskat over selvangivelsen, sådan som man kender det fra almindelige ejerboliger, hvor ejeren hvert år betaler en %-andel af ejendomsværdien i skat.

Kan man få boligstøtte til en andelsbolig?


Boligstøtte til andelsboliger kan kun søges som lån. Boligstøtten beregnes på samme måde som til lejeboliger. Lånet skal betales tilbage ved fraflytning eller ved salg af andelsboligen.


Man kan søge boligstøtte som lån til andelsbolig, når man er folkepensionist eller førtidspensionist tilkendt førtidspension før 01.01.2003. Denne boligstøtte kaldes for boligydelse. Førtidspensionister efter 01.01.2003 herunder seniorpensionister og stærkt bevægelseshæmmede kan også søge støtte som lån. Her kaldes boligstøtten for boligsikring.


Kontakt Udbetaling Danmark for ansøgning eller yderligere information.

Må man foretage ændringer i en andelsbolig?


Som andelshaver har du ret til at lave forandringer eller forbedringer i din bolig, f.eks. ved at ombygge indvendigt eller installere et nyt køkken. Forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige forskrifter og skal altid anmeldes skriftligt til andelsforeningens bestyrelse forinden.


Forbedringer afskrives (nedskrives) over en længere periode på op til 30 år afhængig af hvilken type forbedring, der er tale om. Værdien af de nedskrevne forbedringer vil typisk kunne tillægges andelsværdien, så du ved salg af andelsboligen også kan få betaling for restværdien af forbedringerne. Det fremgår af andelsboligforeningens vedtægter, hvordan individuelle forbedringer vurderes.

Må man udleje sin andelsbolig og er forældrekøb muligt?


Den oprindelige andelstanke var - og er stadig i flere andelsboligforeninger - at andelshaveren bliver en del af et fællesskab. Mange andelsboligforeninger ønsker derfor ikke, at andelshaverne hverken udlejer sin andelsbolig eller erhverver andelsbeviset via et forældrekøb.


Tidsbestemt udlejning er oftest begrænset til 2 år og i nogle tilfælde skal bestyrelsen først acceptere den nye lejer.

Fælles for alle andelsboligforeninger er, at det fremgår af vedtægterne, om du som andelshaver må udleje din andelsbolig. Hvis andelsboligforeningen ikke tillader, at du korttidsudlejer din lejlighed, kan du tage det op på den årlige generalforsamling.

OM KØB AF PROJEKTANDELSBOLIG

Andelsbolig

Hvem har ansvaret og risikoen for byggeriet?


Der grundlæggende 2 måder at opføre et nyt andelsboligbyggeri på. Som køber af en projektandelsbolig er vigtigt at undersøge, hvordan konstellationen mellem andelsforening, bygherre og entreprenør ser ud. Og ikke mindst hvem der bærer ansvaret og risikoen for byggeriet.


Er andelsforeningen selv bygherre i et entreprenørstyret byggeri, kan det på den positive side betyde, at prisen på byggeriet og dermed andelene er lidt billigere i forhold til, at der er en professionel bygherre inde over sagen. På den negative tide, kan det modsat også betyde, at prisen på andelene bliver højere en første antaget, såfremt der opstår uforudsete omkostninger eller komplikationer i forbindelse med opførelsen. Samtidig kræver det en stor involvering fra andelsforeningens bestyrelse, at skulle stå med et bygherreansvar. Man skal samtidig være opmærksom på, at der ikke kan tegnes en byggeskadeforsikring, såfremt andelsforeningen selv er bygherre.


I en konstellation med en professionel bygherre bærer andelsforeningen hverken ansvar eller risiko for opførelsen af byggeriet. Købsprisen er aftalt på forhånd og andelsforeningen overtager først ejendommen, når byggeriet er afsluttet og boligerne er klar til indflytning. Det betyder selvfølgelig også, at en professionel bygherre skal indregne risiko m.v. ved fastsættelse af prisen for den færdige ejendom.

Hvad er et tegningstilbud?


Et tegningstilbud kan sidestilles med en købsaftale. Tegningstilbuddet indeholder de betingelser og vilkår som projektandelsboligen erhverves på. Til tegningstilbuddet hører en række bilag, hvoraf en del er lovbestemte og skal medfølge aftalen. Det gælder bl.a. budget for andelsforeningen og lånetilbud fra et realkreditselskab.

Kan man fortryde sit køb?


Man kan fortryde sit køb af en andelsbolig indenfor for 6 hverdage i medfør af Andelsboligloven. Herefter er man bundet af sit køb. Vilkår og betingelser for videresalg af en projektandelsbolig i byggeperioden vil normalt fremgå af tegningstilbuddet.

Hvornår skal man betale indskuddet for sin andel?


Indskuddet betales i forbindelse købet af boligen. I de fleste tilfælde er muligt, at der i stedet for kontant betaling stilles en bankgaranti, der erstatter den kontante deponering i byggeperioden. Vilkår for betaling af indskud m.v. vil fremgå af tegningstilbuddet (købsaftalen).

Hvorfor skal boligerne være solgt inden byggeriet opføres?


De fleste realkreditselskaber betinger i deres lånetilbud til andelsboligforeningen, at andelene er solgt inden lånet kan udbetales og andelsforening overtage ejendommen. Samtidig ville andelsforeningen kunne risikere at være i en situation, hvor der ikke ville være nok andelshavere til at kunne betale for udgifterne til andelsforeningens udgifter til lån m.v.


Det er dog muligt i nogle sager, at bygherre kan stille garanti for et mindre antal usolgte boliger i byggeperioden og dermed garantere for betaling på vegne af disse andele.

Info om lån i nystiftede andelsboligforeninger


Der er indført særlige regler for realkreditfinansiering til nystiftede andelsboligforeninger. Reglerne betyder, at andelen af afdragsfrie lån i en nystiftet andelsboligforening maksimalt må udgøre 40% af købesummen i de første 3 år. Den resterende del af gælden skal der afdrages på.


Reglen kaldes populært 40/60 reglen, fordi den angiver andelen af lån med hhv. afdragsfrihed og afdrag og er indført for at sikre en bedre økonomi i nystiftede andelsboligforeninger.


Efter 3 år kan andelsforeningen selv bestemme, hvordan finansieringen skal være og eksempelvis om alle lån skal omlægges til afdragsfrie lån.


Det er vigtigt at have dette for øje, når man overvejer at købe en andelsbolig i en nystiftet forening og sammenligner de månedlige ydelser med andre boligtyper, da den månedlige boligudgift kan synes højere.

HAR DU SPØRGSMÅL ELLER BEHOV FOR YDERLIGERE INFORMATION?